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房企多元化运营暗战:物业公司上市潮背后机会与风险

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聚焦乌鲁木齐站房屋企业多元化经营黑暗战争:房地产公司上市背后的机遇和风险

指引:虽然房地产上市情况如火如荼,但今年房地产股表现良好,但作为独立部门的房地产服务由住房公司和转型业务的第一站产生,仍存在许多潜在风险。

在地产股时代,住房和房地产资本化的轨道变得越来越活跃。

继中海和碧桂园等强势住房公司于8月7日,保利房地产开发公司向香港联合交易所提交了招股说明书,这意味着该物业的资本市场将增加另一个人才。

其中一件。

然而,有这么多的粥,在长队中,保利是少数幸运儿之一。据统计,除了目前上市的14处物业外,还有数十家物业公司排队等候。

应该指出的是,房产IPO不等于保险。虽然房地产市场的房地产上市正在全面展开,但今年房地产股表现良好,但作为独立部门的房地产服务由住房公司和转型业务的第一站产生,仍然存在许多潜在风险。

财产规模纠纷

房地产规模的争夺正在通过物业管理的发展轨道进行。

与依赖母公司的输血或自身经营相比,房地产业的独立资本化无疑是一个更好的规模加速器。保利IPO只是一个缩影。

根据“21世纪经济报道”的统计数据,自2018年2月雅居乐上市以来,房地产行业的上市持续繁荣。在一年半的时间里,有8家房地产公司上市。

截至目前,共有14家上市房地产公司。其中,碧桂园,中海,新城等房地产企业众多,包括中小型住房企业,花样年,开元,奥园,绿城,徐汇等。

IPO意味着进入规模轨道。凯瑞研究中心指出,住房公司热衷于分拆房产。一方面,他们在紧缩融资环境的背景下寻求快速发展和规模扩张;另一方面,他们也在升级现有业务和安排新业务。新的利润增长点。

自今年年初以来,房地产业的规模已经充满烟雾,雅生活,佳丽,碧桂园等房地产公司很快就开始了并购扩张。

年初,雅生服务收购哈尔滨景阳物业管理公司60%股权,总代价为2.48亿元。 3月28日,它以1.95亿元的价格收购了广州悦华物业51%的股权。

4月12日,嘉兆地产以总代价3658万元收购嘉兴大树地产60%股权,并获得管理面积790万平方米的目标公司。

合并的烟雾也发生在领先的房屋之间。 7月11日,碧桂园服务以1.9亿元收购了中国恒大嘉嘉城物业100%股权。自去年上市以来,该公司已经进行了四次并购,总成本为13.38亿。

此外,资本背景较强的中央企业也参与了并购浪潮。截至4月底,招商局蛇口收购中航盛大股份有限公司22.35%的股权。同日,招商地产将100%股权转让给中航盛大。

行业整合突出,集中度迅速提高。

根据中心医院的数据,2018年TOP10企业平均管理面积2.39亿平方米,是TOP11-TOP100企业总数的2.4倍,是平均值的6.43倍。前100强企业,市场份额达到11.35%。与增加0.29个百分点相比,情况继续强势越强。

从目前上市的14家上市房地产公司来看,规模和收入在一定程度上呈正相关。

碧桂园服务,绿城服务,雅生服务,中海物业和彩生活于2018年进入1亿层。彩色管道面积为3.63亿平方米,领先于营地区182万平方米,第二大碧桂园服务近2倍。

根据营业收入,14家上市房产中有5家超过30亿,即碧桂园服务,绿城服务,中海物业,彩生活和雅生服务。

其中,绿城服务,碧桂园服务及中海物业保持高水平收入。 2018年,收入分别为67.1亿元,46.75亿元和36.47亿元;收入低于20亿元的企业达到了8个。

绩效不确定性

作为多元化住房和轻资产业务的先锋,物业服务业已成为今年资本市场的“甜头”。它一直受到投资者的青睐,市场的市盈率和估值高于传统的房地产开发。

然而,在一个好的背后,房地产公司的业务和运营的潜在风险不容忽视。

首先是物业服务合约及管理区的不确定性。由于房地产企业的房地产公司都是从母公司接管的预先存在的房产,目前的管理区域在很大程度上取决于集团的房产,并且在预产权合同到期后,以及扩建后,它进入了新的非社区社区。必须征得社区所有者的同意才能获得新合同。该领域的不确定性和行业竞争将越来越大。

其次,在目前的市场结构调整中,物业公司必须参与扩大竞争,同时还要承担更多的金融风险。

住房公司的房地产部门通常通过增加现有和新市场的合同管理总面积来继续扩大业务,并且业务的扩展需要大量足够的资金。

然而,物业管理行业不同于房地产市场。由于资金回流缓慢,很容易导致大量资金结算。对于一些财务状况令人担忧的房地产公司来说,房产上市并不是一件好事。

Poly Property的招股说明书提到了公司可能面临的诸多风险。它指出,对于大多数房地产行业的房地产行业而言,其大部分收入来自合同物业管理服务。当收到的物业管理费金额不足以支付提供物业管理服务所产生的所有成本或收取该等费用的长期违约时,现金流量状况可能会受到不利影响。

随着各个房地产公司的独立分拆和上市,房地产公司面临的市场竞争压力不断增加。如果物业公司无法与现有及新竞争对手成功竞争,亦会对整个公司的业务,财务状况,经营业绩及前景造成不利影响。

在利润率方面,与传统房地产开发不同,东方证券分析师金进指出,物业公司的利润率的边际变化取决于新的交付项目。物业管理公司的收入增长有限,而成本收入则严重增加。因此,股票项目的利润率逐年下降,利润率较高的新交付将影响整个物业管理公司的盈利能力。

严跃进表示,在香港股市上市的房地产公司现在被低估,盈利能力相对较弱。一般来说,没有人是一流的,通常较弱。如果一些财务状况不佳的公司盲目分拆到房地产行业,其业绩将受到不利影响。

他进一步指出,住房公司应该有不同的房地产开发经营模式而不是房地产开发,并且必须有一些明确的想法来持有和管理房地产公司。

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